Tagarchief: freezone

Gentrificatie, zegen én vloek?

Gentrificatie heeft veel voordelen, maar ook grote nadelige effecten. Hoe kunnen we zorgen dat de gecreëerde waarde in de wijken blijft en niet verdwijnt in de zakken van vastgoedeigenaren? Hoe kunnen we werken aan een samenleving waarin voor iedereen winst wordt gecreëerd? Een economie voor mensen: circulair, armoedevrij en inclusief? [i] Deze vragen zijn het uitgangspunt voor het schrijven van dit artikel én bovendien (indirect) actueel door de aanslagen in Parijs. Wijken met mensen die niet mee (kunnen) doen, kunnen een voedingsbodem zijn voor radicalisering. Het ontwikkelen van inclusieve buurteconomieën kan voor nieuw perspectief zorgen.

Gentrificatie en verhipping van steden

De Engelse sociologe Ruth Glass bedacht de term gentrification waarmee ze de lokale overheid van Londen waarschuwde voor het verdringen van armen uit de stad. Zij bestudeerde de problemen op de woningmarkt in Londen en kwam tot de volgende conclusie: “One by one, many of the working class quarters have been invaded by the middle class – upper and lower … Once this process of ‘gentrification’ starts in a district it goes on rapidly until all or most of the working class occupiers are displaced and the whole social character of the district is changed.” (London, Aspects of Change. 1964).  De vinex steden in Nederland zijn mede een gevolg van deze verdringing. Dit proces van verdringing is nog steeds een actueel maatschappelijk probleem. Het huidige college van Amsterdam ziet gentrificatie als een kans voor de stad. Argument is dat de instroom van hoogopgeleide jonge mensen goed is voor de internationale concurrentiekracht van de stad.

May 2002: Richard Florida publishes The Rise of The Creative Class, selling governments across the world on the notion that distressed inner-cities can be revived by an influx of cafe-going creative professionals.

Gentrificatie verspreidt zich in Amsterdam als een olievlek door alle buurten.  Dit komt door de enorme druk op de woningmarkt.  Maar het zadelt de stad op met een dilemma. We komen daar later op terug.

Op zoek naar betaalbare woon- en werkruimte

In populaire steden zijn duizenden bewoners continu op zoek naar betaalbare woon- en werkruimte. Dat lukt meestal alleen in wijken die er wat minder florissant bij staan en waar de huren nog relatief betaalbaar zijn. De nieuwe bewoners vormen de voorhoede van een stroom volgers, die daar ook gaan zoeken. Creatieve initiatiefnemers huren in zo’n wijk werk- en winkelruimten om een bedrijfje te kunnen starten. Een leuke wijk trekt weer nieuwe woningzoekers zodat na verloop van tijd de wijk het predicaat ‘hip’ krijgt. In Amsterdam gebeurde dit in de jaren tachtig en negentig met de Pijp en meer recent met de Indische Buurt. Bos en Lommer, tien jaar geleden nog aangeduid als Vogelaarwijk, is inmiddels ook een leuke wijk geworden. Nieuw-West, Amstel III en Diemen Zuid zijn wijken in opkomst.

Het minder leuke aspect van deze ontwikkeling is dat zodra een wijk populair wordt, de vastgoedbezitters de huren verhogen. De stijging is niet alleen het gevolg van de verhipping en de populariteit van een wijk maar ook van schaarste op de woningmarkt. Door het enorme tekort aan betaalbare huurwoningen in Amsterdam is de concurrentie op de woningmarkt groot. Het beleid van de huidige regering en het college van Amsterdam zorgt bovendien voor een sterke afname van het aantal sociale huurwoningen.

Een kwalijk gevolg is dat bewoners, die de hogere huren niet kunnen betalen, worden gedwongen te verhuizen naar de randen van de stad. Of naar locaties waar de vervuiling het hoogst is, zoals langs de snelwegen. De hippe wijken gaan op slot voor mensen met lage(re) inkomens. In steden, als Londen en San Francisco, zijn bijna geen betaalbare woningen meer te vinden. Amsterdam lijkt dezelfde kant op te gaan. Ook het verhuren van woningen via Airbnb zorgt voor stijgende huurprijzen. Om een nieuw appartement te kunnen kopen houden kopers soms bij voorbaat al rekening met de verhuur van hun toekomstige woning aan toeristen.

Gentrificatie, de zegen

Hoogopgeleide, creatieve, initiatieven nemende inwoners zijn essentieel voor de ontwikkeling van grote steden. Zij zorgen voor innovatie, dynamiek en veerkracht. Steden fungeren als een economische motor, die steeds meer door maatschappelijke initiatieven tot stand komt. [ii] Populaire steden werken als een magneet voor nieuwkomers; in Amsterdam tot wel duizend mensen per maand. Vaak zijn de nieuwkomers hoogopgeleide (jonge) mensen. Niet alleen Amsterdam, maar bijvoorbeeld ook Rotterdam, Eindhoven en Arnhem zijn de laatste jaren verrijkt met initiatieven van de inwoners. Grote steden zijn veel aantrekkelijker geworden. Het aantal start-ups neemt toe en broedplaatsen puilen uit met bedrijfjes die nieuwe producten en diensten op de markt zetten. In deze steden zijn nieuwe cultureel/maatschappelijke ‘lagen’ ontstaan. In de jaren tachtig en negentig draaide ‘cultuur’ voornamelijk om ‘traditionele’ culturele instellingen, zoals schouwburgen, theater, poptempels, bioscopen en filmhuizen. Nu zijn er in wijken ontmoetingsplekken gecreëerd in leegstaande gebouwen, oude fabrieken omgetoverd tot cultureel/maatschappelijke hotspots en een groeiende beweging van sociaal ondernemers die werken aan de economie waarin voor iedereen winst wordt gecreëerd. Bijna altijd gaat het om bottom-up initiatieven van burgers, soms –vaak na lang overleg- gefaciliteerd door de lokale overheid. Het gaat goed met de steden en dan vooral met Amsterdam waar de economie hard groeit. Toch zijn er ook zorgen.

Een stad van iedereen?

Luca Bertolini, directeur van het Centre for Urban Studies van de UVA, stelt in de Folia: ‘Amsterdam is erg leuk, maar het dreigt op dit moment een stad voor alleen maar hippe mensen te worden. (…) in de jaren negentig (…) was het meer een stad van iedereen. (…) Steden zijn het mooist als verschillende soorten mensen zichzelf kunnen ontplooien en spontaal met elkaar in aanraking komen. Dat lukt nu bijna niet meer’. Hij stelt dat er gelukkig in Amsterdam nog genoeg mooie bewonersinitiatieven zijn, zoals De Ceuvel. Bertolini stelt dat het ultieme ideaal van de stad de mogelijkheid is om anderen te ontmoeten.[iii]

Hij wordt op z’n wenken bediend. In veel Nederlandse steden ontstaan in de wijken publieke ontmoetingsplekken waar initiatiefnemers bij elkaar komen en samen werken om hun buurten leefbaarder te maken.

gentrificatie_wild_projects
bar in Shoreditch

Gentrificatie, de vloek, protesten tegen hipsters en Airbnb

De tekorten aan betaalbare woningen en de stijgende prijzen leidt tot grote ongelijkheid in steden. Eind september leidde dat in de Londense wijk Shoreditch tot protest waarbij een hip ontbijtrestaurantje het doelwit van betogers was. In de Guardian vertelt Dan Hancox wat hij van de ongelijkheid vindt: ‘(…) the brutality of the gentrification that is destroying the lives and demolishing the homes of some of London’s most vulnerable people. Some 49% of the children in the borough live below the poverty line. Property developers and private landlords are making millions forcing these children and families out of their homes, often through violent evictions, and they are regularly moved into inadequate temporary accommodation and sometimes on to the streets. Many parents in the area suffer the indignity of relying on food banks to feed their children while the new Shoreditch residents can make a successful business selling children’s cereal for £5 a bowl.’

gentrificatie

In San Francisco werd begin november het hoofdkantoor van Airbnb bezet door een groep demonstranten. Zij hadden spandoeken bij zich met de tekst ‘stop de uitzettingen’ en ‘stop de hebzucht’. De demonstranten houden Airbnb verantwoordelijk voor de negatieve gevolgen voor de wijken. Spreker na spreker vertelde verhalen over mensen die hun huis uitgezet zijn door de hoge huren. Zij eisten maatregelen tegen huizenbezitters die huurders uit hun woningen zetten om die vervolgens alleen nog maar te verhuren aan toeristen. Sara Shortt, executive director of the Housing Rights Committee. “We have people who are being priced out, and anybody that’s actually looking for housing in this market cannot find it. And at the same time we have a large percentage of our housing stock going to tourists.”[iv]

De keerzijde is dat de sociale ongelijkheid door verdringing van bewoners toeneemt. Ook het beleid van de huidige regering en het Amsterdamse college om het aantal sociale huurwoningen drastisch te verminderen, kan dit effect versterken.

Gentrificatie is een vloek als de ‘armere’ wijken snel veranderen en verhippen. Voor de oorspronkelijke bewoners kan dit grote gevolgen hebben. Door de stijgende huurprijzen moeten de armere bewoners wijken voor de nieuwkomers die de hoge(re) prijzen wel kunnen betalen.[v]

Dilemma

Steden kunnen niet overleven zonder jonge, hoogopgeleide, creatieve en innovatieve bewoners en nieuwkomers. Zij hebben de drang naar vernieuwing en geven de steden nieuwe impulsen voor duurzame groei. Maar deze bewoners zorgen ook voor de veryupping en verhipping van buurten. Vastgoedeigenaren maken maar al te vaak gebruik of misbruik van de opwaardering door de huren flink te laten stijgen. Bewoners met lage(re) inkomens kunnen daarvan de dupe worden. Dit kan leiden tot minder diversiteit. En tot minder vernieuwing als creatieve inwoners met lage inkomens de hogere huren niet meer kunnen betalen. Luca Bertolini stelt dat het voor de ontwikkeling van de stad juist van belang is dat verschillende soorten mensen zichzelf kunnen ontplooien. Een stad moet dus zorgen voor voldoende betaalbare woon- en werkruimten om aantrekkelijk te blijven. Is dit niet meer het geval dan trekken jonge mensen naar andere wijken of naar andere steden.

Initiatiefnemers en stadmakers kunnen het slachtoffer worden van de energie die zij in buurten steken als de huren stijgen en de maatschappelijke waarde die zij met hun initiatieven hebben gecreëerd, in de zakken van de huiseigenaren verdwijnt. Dit is geen oproep om dan maar te stoppen met het nemen van initiatieven. Wel om na te denken wie nou eigenlijk zou moeten profiteren van de maatschappelijke waardecreatie. En vooral ook hoe we dat kunnen organiseren.

gentrificatie

Wat kan de overheid doen?

Het zelf organiserend vermogen van de samenleving groeit, maar de lokale overheid geeft nog te weinig ruimte aan initiatiefnemers. Het kabinet meent dat een nieuwe bestuursstijl nodig is waarin de overheid open en uitnodigend handelt naar initiatiefnemers uit de samenleving. Mooie woorden die in de praktijk maar moeizaam van de grond komt. Het Landelijk Samenwerkingsverband Actieve bewoners (LSA) is een vereniging van en voor vrijwilligers die zich sterk maken voor hun buurt. Leden zijn bewonersgroepen. Het LSA pleit voor buurtrechten waardoor burgers meer zeggenschap over hun directe leefomgeving.

Burgemeester Aboutaleb van Rotterdam wil dat grote steden veel gentrificatiemeer te zeggen krijgen. Hij signaleert een nieuwe stedelijke revolutie; het beleid van het Rijk zou daaraan moeten worden aangepast. De burgemeesters van de vier grote steden willen meer macht, maar of ze dat ook willen delen met de burgers in hun steden? Wat kan de lokale overheid doen om de ongewenste effecten van gentrificatie in te dammen?

  • Bouw duizenden betaalbare huurwoningen in en aan de randen van de hippe buurten zodat er voldoende concurrentie ontstaat op de woonmarkt in deze wijken;
  • Stop met het verkopen en slopen van sociale huurwoningen.[vi] [vii]
  • Zorg met maatregelen dat huren gematigd stijgen om te zorgen dat bewoners die daar al vele decennia wonen, in de stad kunnen blijven wonen, zoals in de Amerikaanse stad Philadelphia;[viii]
  • Geef meer ruimte voor initiatiefnemers en faciliteer bewonersinitiatieven. Het kabinet signaleert als belangrijke trend de komst van de mondige burger. Dit vraagt om meer ruimte voor maatschappelijke initiatieven van burgers, een nieuwe bestuursstijl, een  overheid die open en uitnodigend handelt naar initiatiefnemers uit de samenleving.
  • Geef wijken budget voor het realiseren van buurtinitiatieven. Dit kan met buurtrechten. Het Landelijk Samenwerkingsverband Actieve bewoners (LSA) wil geïnspireerd op de Localism Act uit Engeland buurtrechten waarmee burgerinitiatieven worden gestimuleerd.
  • Faciliteer publieke ontmoetingsruimten in de wijken naar het voorbeeld van de Meevaart in de Indische Buurt in Amsterdam.[ix] Dit zorgt voor de toename van sociale netwerken en goede doelen activiteiten in de wijk.

Wat kunnen bewoners doen?

Hoe kunnen we zorgen dat de gecreëerde waarde in de wijken blijft en hoe kunnen we lokale economieën ontwikkelen? Het zou zomaar kunnen dat buurtcoöperaties daarbij een belangrijk middel zijn. De voorbeelden komen uit Amsterdam, Den Haag en Rotterdam.

De Verkeerstoren

In een pand aan de Distelweg in Amsterdam-Noord is een tijdelijke coöperatieve en creatieve werkplaats ‘De Verkeerstoren’ ontwikkeld. De verantwoordelijkheid voor het pand ligt grotendeels bij de huurders zelf. De huurders werken zo veel mogelijk mee aan de opbouw en het beheer van het pand. Dat doen ze met zoveel mogelijk gebruikte bouwmaterialen. Huurprijzen kunnen door de gedeelde verantwoordelijkheid en samenwerking zo laag mogelijk blijven. Het is dus eerder een vrijplaats dan een broedplaats. De initiatiefnemers vinden het coöperatieve karakter heel erg belangrijk’: ‘we zijn een collectief dat het samen doet.’

De buurtcoöperatie van de Jan Evertsenstraat

Met een ‘freezone‘ zoals in de Jan Evertsenstraat bepalen bewonersgentrificatie en ondernemers samen wat wel en niet kan, omdat de stedelijke regels en vergunningen daar niet meer gelden. De Jan Evertsen BuurtCoöperatie (JEBC) is een initiatief van Winkelstraatvereniging Jan Eef met als doel een diverser winkelaanbod in de straat te realiseren. De coöperatie bestaat uit bewoners, gebruikers, ondernemers en buurtgenoten. Getracht wordt het aanbod te laten aansluiten bij de behoeftes uit de buurt. Dit is een nieuwe manier om de winkelstraat op te waarderen en diverser te maken. De buurt coöperatie wil panden gaan huren of kopen en deze vervolgens door verhuren aan ondernemers die voor een diverser aanbod zorgen. Om panden te kunnen huren of kopen is er kapitaal nodig. De JEBC vraagt belanghebbenden – bezoekers, klanten, ondernemers en buurtgenoten – in te stappen.

Sara Mohammadi, projectleider van de buurtcoöperatie JEBC: “Nu (…) gaat heel veel vrijwilligerswerk en initiatief van de buurt verloren aan de vastgoedeigenaren die daar aan verdienen. En dat is het niet alleen, bijkomstig is dat veel vastgoedeigenaren niet dezelfde visie delen als de buurtbewoners en daardoor minder geneigd zijn om mee te werken.”

Gentrificatie kan een zegen zijn als het initiatiefnemers in een wijk lukt om een inclusieve buurteconomie te ontwikkelen. En om daarbij bewoners te betrekken die niet gewend zijn om initiatieven te nemen.

De Delfshaven Coöperatie

De Delfshaven Coöperatie in Rotterdam:
Samen bereik je meer dan alleen. Maar hoe krijg je dat voor elkaar? En: hoe krijgt vernieuwing en experiment een plek? De Coöperatie verbindt lokale initiatieven in Delfshaven aan overheid en bedrijfsleven. Ons doel is economische ontwikkeling en veerkracht in Delfshaven. We verleiden en ondersteunen initiatieven (van bewoners).

De Haagse Markt

De Volkskrant schrijft over de vernieuwde Haagse Markt: gentrificatie‘Kansloze’ jongeren lopen er stage. ‘Ze vinden er een familie’. De multiculturele bazaar is een van Europa’s grootste openluchtmarkten. De markt is een coöperatie waarbij de meeste marktkooplieden zijn aangesloten. De Coöperatie werkt samen met de middelbare school voor praktijkonderwijs De Einder in Transvaal. De schooldirecteur is lyrisch over de samenwerking:

Jongeren die anders kansloos zijn, worden hier gesocialiseerd. Vegen is misschien geen droombaan, maar je hoort wel bij de familie. De marktkooplieden zijn ongelofelijk betrokken. Het zijn doeners met een groot sociaal hart’.  

De Haagse Markt zorgt voor sociale cohesie en versterkt de lokale wijkeconomie.  Jongeren die niets hebben te verliezen, vinden dat de markt nu van hen is. Bron: Tussen de kramen leeft jongere op. De Volkskrant 20-11-15 

De experimenten in de wijken tonen aan dat burgers zoeken naar alternatieven voor de neoliberale manier waarop de samenleving kan worden ingericht.

Een wijk van en voor iedereen?

In een ‘achterstandswijk’ zijn andere maatregelen nodig dan in een hippe wijk. In het schema staan voorbeelden voor beide wijken. Een wijk kan bijvoorbeeld het groenonderhoud door kansarme, werkloze jongeren laten uitvoeren. Met allerlei activiteiten kan gebouwd worden aan een inclusieve buurteconomie en een sterke identiteit.

wild_projects_inclusieve_buurteconomie

Door de aanslagen in Parijs moet het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken absolute voorrang krijgen. Het stimuleren en faciliteren van sociale cohesie en inclusie kan voorkomen dat jongeren in een uitzichtloze situatie belanden en radicaliseren.

Gentrificatie kan helpen om de positie van een wijk te verbeteren mits het verdringingseffect wordt voorkomen en de wijk van en voor iedereen blijft.

De beweging van onderop, initiatiefnemers, stadmakers en de zogenaamde hipsters, kunnen een positieve rol spelen. Deze moet dan wel de kenmerken krijgen van een een brede, mobiliserende, sociaal/inclusieve beweging. Daarnaast zullen de stadsbestuurders en ambtenaren veel meer open moeten staan voor de vernieuwingsinitiatieven van burgers. Overigens blijft de overheid in grote mate verantwoordelijk voor het nemen van (fysieke) maatregelen die nodig zijn om achterstandswijken te renoveren en de negatieve effecten van gentrificatie, met name stijgende huren, te voorkomen .

voetnoten

[i] Formulering door Social Enterprise NL. Social Label hanteert het begrip socio economics: samen werken aan een economie die de samenleving verbetert.

[ii]  Bron: Kabinetsreactie Rli adviezen Toekomst stad en Kwaliteit zonder groei. 19 september 2014. Rli is de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, het strategische adviescollege voor regering en parlement op het brede domein van de fysieke leefomgeving. Het kabinet stelt in de reactie op Toekomst stad en Kwaliteit zonder groei: Een andere belangrijke trend is de komst van de mondige burger (…) Dit vraagt om meer ruimte voor maatschappelijke initiatieven van burgers (…) zoals het oprichten van coöperaties (…) Het kabinet verwelkomt deze ontwikkeling en meent dat daar een nieuwe bestuursstijl bij hoort waarin de overheid open en uitnodigend handelt naar initiatiefnemers uit de samenleving. (…) Een concurrerende en aantrekkelijke stad zal zijn zelf organiserend vermogen zo veel mogelijk moeten benutten.’

[iii] Folia, HVA & UVA, 7 oktober 2015, blz. 38

[iv] Protesters occupy Airbnb HQ ahead of housing affordability vote. The Guardian, 2 november 2015

[v] De ongelijkheid in steden wordt aangeduid met gentrificatie. Voor meer informatie https://nextcity.org/gentrificationtimeline#intro en inzicht over gentrificatie in Amsterdam het artikel ‘Wil je verbetering in de stad, begin dan binnen de Ring’ van Cody Hochstenbach in Het Parool van 28-7-14

[vi] Volgens het akkoord van de regering Rutte met corporaties en de gemeente mag het aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties jaarlijks drieduizend woningen slinken, tot 162.000 in 2019.

[vii] Acht verenigingen van lokale huurders in Amsterdam stellen dat er geen enkele sociale huurwoning in Amsterdam meer mag worden verkocht of gesloopt. Ook moet verboden worden dat sociale huurwoningen in de vrije sector terecht komen. Bron Het Parool, 4 november 2015

[viii] Philadelphia launches the Longtime Owner Occupants Program (LOOP), a real-estate tax break for longtime residents to protect them from rising property taxes. The policy is closely watched as a replicable remedy for gentrifying cities trying to reduce displacement of working- and lower-middle-class residents.  nextcity.org/gentrificationtimeline

[ix] Volgens recent onderzoek helpen buren in etnisch gemengde wijken elkaar. Veel bewoners van arme wijken wonen er prettig en de sociale netwerken van bewoners zijn vaak diverser dan gedacht. Rotterdam heeft veel bezuinigd op publieke voorzieningen, ‘maar zo maak je dus meer stuk dan je beseft’, aldus Anouk Tersteeg, stadsgeograaf en onderzoeker Divercities, een internationaal wetenschappelijk onderzoek in ‘hyperdiverse’ wijken in elf EU-steden, Istanbul, Zürich en Toronto. De Volkskrant, 7 november 2015.

Bronnen: Het Parool, De Volkskrant, steden in transitie, Folia, The Guardian, The Just City Essays. 26 Visions for Urban Equity, Inclusion and Opportunity. EDITED BY TONI L. GRIFFIN | ARIELLA COHEN | DAVID MADDOX

Foto: hip restaurant in Malaga (foto-tj2015)

MEER LEZEN?

Artikel in Trouw maart 2017: De keerzijde van de ‘buurt in opkomst’
Een coöperatie starten, hoe doe je dat? 
Rapport Tussen Wet en Praktijk van Platform 31 – beschrijft ontwikkeling van wooncorporaties.
Wie profiteert van waardecreatie in wijken?
Adri Duivesteijn schreef een essay over de coöperatie waarmee burgers ongeacht hun inkomen weer invulling kunnen geven aan hun eigen woonbehoefte.
Over segregatie in de stad:

Hieronder een video over de toenemende (ruimtelijke) afstand tussen arm en rijk op basis van een grootschalig onderzoek naar de sociaal-economische segregatie in dertien Europese hoofdsteden.

The Guardian: Have you experienced long-term gentrification in your neighbourhood? Share your stories

In recent years, there have been many stories of one of the biggest modern problems to impact cities: gentrification.

(…) Although neighbourhoods in London such as Peckham andStratford are currently experiencing the impact of it, Notting Hill began to gentrify in the 1970s into the wealthy area it is now. (…)

If you have stayed in the same place and seen gentrification change your neighbourhood over the last decade and more, we want to hear from you. Wherever you live in the world, share your stories of watching the impacts of gentrification transform your local area over the long term. When did you first notice it happening? What has the neighbourhood lost – and gained? How has it impacted your daily life?

Respond using the form below by Sunday 10 January and we will feature some of the best stories on Guardian Cities.

 

Share